巴里·斯特恩利希特 (Barry Sternlicht) 的喜達屋資本集團 (Starwood Capital Group) 拖欠亞特蘭大一座辦公樓支持的 2.124 億美元抵押貸款幾天后， 彭博社 發布了對這位億萬富翁投資者的一次令人大開眼界的採訪，內容涉及美國商業房地產日益嚴重的困境。
“我們正處於五級颶風之中，” 斯特恩利希特在 6 月 28 日接受采訪時表示，該採訪錄製於 7 月 25 日即將播出的一集中 彭博財富 與大衛·魯賓斯坦。
斯特恩利希特警告說：“這有點像 停電籠罩整個行業 直到我們對美聯儲長期計劃採取的行動有所緩解或有所了解。”
他解釋說，商業地產的低迷是由美聯儲為抑制通貨膨脹而連續十六個月大幅加息引發的——與過去的低迷不同——而不是魯莽的投機所致。
3月初，在地區銀行崩潰期間，我們寫了一份報告，準確指出商業房地產領域（主要是寫字樓和購物中心）將面臨壓力。 該筆記的標題是 為什麼小銀行陷入大麻煩：隨著對沖基金湧入新的“大空頭”，下一個“信貸事件”出現。 從那時起，我們就正在發生的危機寫下了無數的 CRE 筆記（其中一些在這里和這里和這裡）。
三月份地區銀行危機後信貸條件收緊，使得房東為現有建築再融資變得異常困難，而且空置率上升。
斯特恩利希特回憶說，不久前他的公司試圖為一處小房產獲得銀行貸款。 他表示，他的員工聯繫了 33 家銀行，但只有兩家銀行回復了報價。
摩根士丹利表示，房間裡的大像是商業地產貸款的巨大債務到期牆，到 2024 年，債務總額將達到 5000 億美元，未來五年將達到 2.5 萬億美元。
正如我們在舊金山看到的那樣，由於一些房產空置率持續上升而無法再融資，這將迫使房東出售房產或放棄房產。
斯特恩利希特表示，“第二次 RTC”事件發生的可能性非常大，他指的是 Resolution Trust Corp.，該公司是一家政府實體，負責清算三十年前失敗的儲蓄和貸款協會的資產。
“你可能會看到 400 或 500 家銀行可能倒閉，”他說。 “他們將不得不出售。這也將是一個很好的機會。”
Sternlicht 在 RTC 時代創辦了他的房地產公司，購買了多戶住宅，並在 18 個月後以三倍的價格轉手給億萬富翁 Sam Zell。
斯特恩利希特表示，聯邦存款保險公司可能會開始從 Signature Bank 賬簿上剝離 CRE 貸款，但該計劃於 3 月份失敗。 他說：“政府將通過提供非常便宜的融資來支撐該投資組合的價值。”
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採訪實錄：
大衛·魯賓斯坦：
有時人們說，現在最好的投資機會是不良房地產債務——你可以以折扣價從銀行購買債務。 但您認為現在還為時過早嗎？
巴里·斯特恩利希特：
你知道，我們要歸還一座辦公樓。 他們說：“好吧，別那麼快。如果你願意，我們將重組貸款。我們會將貸款削減一半。然後你把錢放在這裡。我們將把它作為初級票據。” 因為銀行不想拿回資產。 他們並不是為了攜帶這些資產而設立的。 這不關他們的事。
所以你開始看到一些東西。 我們將會看到這個巨大的貿易 [Signature] 銀行投資組合。 這將成為市場的基準。
大衛·魯賓斯坦：
07年至08年，人們購買了不良房地產，在房地產界賺了很多錢。 80 年代末也是如此，當時 RTC 就在這裡。 您是否看到正在組建基金來購買這些資產？ 但你認為它們一兩年內不會上市嗎？
巴里·斯特恩利希特：
現在房地產市場出現了不尋常的情況，因為每個人都在關注收益率曲線。 並表示稍後費率會降低。 每個人都說，“你知道，活到 25 歲。保留你的資產。” 因此交易量大幅下降。
除非你今天必須賣掉東西，否則沒有人願意今天賣掉任何東西。 他們認為明天會更加美好。 因此，在大多數情況下，每個人都在推遲銷售。 但您看到的是，當貸款到期且借款人無法償還當前的債務時。 總得付出點什麼吧不幸的是，我們也是貸款人。
大衛·魯賓斯坦：
我們是否會因為租戶不需要那麼多空間而改變未來辦公樓的真正估值方式？ 或者你認為最終租戶會回來，員工也會回來嗎？
巴里·斯特恩利希特：
在家工作現像是美國的現象。 如果你去英國或德國，租金上漲，德國頂級房地產市場——柏林、法蘭克福、慕尼黑、漢堡——的空置率低於 5%。 人們回到了辦公室。 你和我去中東，他們已經滿了。 我們在亞洲設有辦事處，目前已滿員。 所以這是美國的情況。
在美國有兩個市場。 漂亮的建築將繼續出租，我猜價格相當不錯。 B 和 C 的東西可能是穀物田或其他東西。 會非常漂亮。 我們將在紐約市擁有所有這些小型的中街區公園，因為這些建築不會有任何其他用途。
Office的另一件事是人工智能。 人工智能將衝擊其中一些一直是辦公空間大用戶的行業。 所以這是投資方程式中的一個大問號。
大衛·魯賓斯坦：
假設我是一個普通人。 作為房地產投資者，我應該把錢放在哪裡？
巴里·斯特恩利希特：
高利率抑制了已建單戶住宅的數量，因此現在住宅日益稀缺。 考慮到建築成本，整個住宅區——包括出租的單戶住宅、多戶住宅、住房市場，甚至住宅用地——我認為它們今天是有趣的投資機會。
大衛·魯賓斯坦：
人們現在投資真正的房地產投資信託基金是一件好事嗎？
巴里·斯特恩利希特：
我認為房地產在任何個人的資產負債表中都佔有一席之地。 在疫情期間，我們籌集了一筆特殊情況基金，併購買了 15 個 REIT 業務名稱，我們的股價一度上漲了 70%。 我們將再次這樣做。 如果你從長遠來看，其中一些是利率環境錯誤的好公司。 我什至不會說他們的資產負債表有問題，但他們實在太失寵了。 那裡有一些非常好的東西。 因此，如果你聰明的話，你可以購買一些公共房地產投資信託基金。
大衛·魯賓斯坦：
普通 REIT 投資者應該期望什麼樣的回報？
巴里·斯特恩利希特：
在抵押房地產投資信託基金喜達屋地產信託中，我們支付 10% 的股息。 因此，您會得到該信息以及股票的任何升值，並且該股票目前的交易價格低於賬面價值。 它的交易價格通常高於賬面價值。 以前的交易價格為 1.23 倍，現在的交易價格為 0.9 倍。 因此，如果它恢復，您將獲得 15% 的回報。 10 年來我們的平均增長率為 11.3%。
大衛·魯賓斯坦：
為什麼有人想要從事房地產行業？ 為什麼這是一個好生意？
巴里·斯特恩利希特：
你必須找到利基市場，房地產領域有很多利基市場。 而且它非常微觀，一塊一塊地。 如果我今天沒有自己的公司，我可以購買——即使是在紐約這樣的城市——並重做公寓和住房。 我這樣做可以賺錢。 我有一個朋友的朋友，他買了300套房子。 他把客廳變成了臥室，並把它們全部放在了 Airbnb 上。 他賺了一大筆錢，並使用 Airbnb 作為他的分銷集。 這是一個巨大的產業。 總有事情可做。
大衛·魯賓斯坦：
您職業生涯的大部分時間都在美國東北部度過。 你在康涅狄格州長大，出生在長島。 但你搬到了邁阿密。 幾年前你為什麼這麼做？ 對於搬到邁阿密有什麼遺憾嗎？
巴里·斯特恩利希特：
嗯，我媽媽就在下面。 我離婚了。 這是原因之一。 改變你的生活，從頭開始。 這樣做顯然有稅收優惠。 當時我已經出售了我公司的股權。 我住在康涅狄格州。 我的總部設在格林威治，我們的總部也在那裡。 我查看了正常年份的旅行日曆，只有大約三分之一的時間我在家。 所以我認為搬遷並將其作為我的行動基地並不困難。 結果我完美地抓住了波浪。
我是邁阿密的早期定居者。 而且，你知道，那裡的房價可能上漲了兩倍。 我應該把我房子裡的所有東西都買下來。 我本來會擁有世界上表現最好的房地產基金。
大衛·魯賓斯坦：
如果你媽媽來找你說：“我有 10 萬美元。我需要把它投資到某個地方。我應該把它投資到哪裡？” 你會說哪裡，房地產？
巴里·斯特恩利希特：
今天，如果你看看我的投資組合，你會發現我擁有大量以前從未有過的現金，因為我從這些現金中獲得了 5% 的回報。 很快，當我看到陽光穿過美聯儲行動的雲層時，我就會開始部署這些資本。 當美聯儲基本上告訴你他們已經完成時，我認為房地產將受到非常堅定的收購。
