由…所提交 QTR的邊緣金融
自從 邊緣金融 已經開始了，我已經在地球上四處搜尋，試圖為博客帶來一個關於房地產的觀點，這將是 不說廢話 以及我知道並信任的未經過濾的實地意見（並且可以為我的讀者增加價值）。 畢竟，這是一個資產類別，我幾乎不像我對股票和……啤酒那樣適應。
老實說，我沒必要多費吹灰之力，因為我的一個好朋友在費城的房地產界是一位才華橫溢的後起之秀。 我與她合作過幾次，並且認識她多年——她富有洞察力、務實、認真，並且有 嚴肅的 行業脈搏。 我知道她每天都在工作，吃飯，睡覺和呼吸房地產。
因此，我的好朋友、屢獲殊榮的房地產經紀人 Kira Mason 已同意不時來訪，為我的讀者提供她對行業脈搏的看法。 Kira 運行子堆棧 堅韌不拔的城市房地產， 您可以免費閱讀和關注 這裡 她是 @kmasonrealtor 在推特上。
基拉的第一個獨家帖子 邊緣金融 讀者上週關於房地產市場惡化速度的文章： “變化正在進行中”：購房者被利率“震驚”，賣家感嘆價格暴跌
Kira 對 2023 年的房地產市場預測
讓我們從我們都同意的事情開始：住房正處於嚴重放緩之中。 現有房屋銷售的下降速度比中後期金融危機期間的下降速度更快，抵押貸款利率自年初以來幾乎翻了一番，目前接近 7%。 結果，住房負擔能力正在全面惡化。 市場正在讓買家大量流失，而賣家則緊守著他們在過去幾年鎖定的創紀錄低利率，並為接下來的…… 更正？ 碰撞？ 崩潰？ 這取決於你問誰。
每個專家和行業領導者似乎對接下來發生的事情都有截然不同的看法。 我們的共同點大約有費城北部的一塊空地那麼大。 我們所看到的情況並沒有巧妙地映射到歷史上的任何其他時間。 結果，我們發現自己處於未知領域，每個人都在忙著試圖抓住，並且視角刷新率是每小時一次。
不出所料，我見過的最保守的預測來自業內人士。 全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲預測，我們將在 2023 年看到 1% 的升值：本質上是價格趨於平緩。 我們當地的 Bright MLS 經濟學家 Lisa Sturtevant 也有同樣的期望。 這個陣營的人傾向於認為，即使需求暴跌，低庫存也會阻止價格下跌。
另一方面，摩根士丹利最初預測 2023 年的價格增長，但最近修改了他們的預測。 他們現在預測到明年年底價格將同比下降 7%。 令人難以置信的是，這只會使價格回到 2022 年 1 月的水平。高盛還將其對 2023 年的初步預測從停滯不前修正為 5-10% 的價格下跌。 穆迪分析的修正預測與高盛的預測一致。
比爾麥克布賴德在他非凡的 計算風險通訊 長期來看，預計未來 5-7 年，名義價格將下降 10% 或更多，實際價格將下降 25%。 這是一個重要的區別; 大多數其他預測者並未根據通脹進行調整，這在未來幾年可能是一個特別有意義的考慮因素。 麥克布賴德承認，創紀錄的低庫存將有助於錨定價格，但他對他們能夠做到的程度不太樂觀。
我最喜歡的另一位房地產分析師，Altos Research 的邁克西蒙森認為，2023 年價格有可能保持平穩，但他不相信條件允許。 他將在未來幾周密切關注庫存：庫存在假期前下降是典型的； 如果相反，它繼續增長到 11 月，西蒙森認為這是一個不尋常的看跌信號，對 2023 年的房價來說不是好兆頭。
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全國庫存明顯低於我們認為的正常水平，儘管買家需求嚴重不足，但從技術上講，我們仍處於賣方市場。 今天的房主擁有低住房成本、高公平性和創紀錄的就業水平。 由於大多數賣家也是面臨同樣負擔能力問題的買家，因此他們不會輕易放棄自己的房屋。 與 2008 年的崩盤不同，除非情況發生變化，否則任何庫存增加都可能不是賣家絕望的結果，而是買家需求冰冷的結果。
次級貸款行為是這場大金融危機的驅動力，當利率上升時，市場上充斥著庫存。 從那時起，抵押貸款的可用性一直低於平均水平。 它現在處於 2013 年 3 月以來的最低點。承保標準已得到大幅提高，獲得貸款不再那麼容易，這肯定會改變我們準備在 2023 年及以後看到的任何修正的味道。
2023 年價格最終走勢似乎取決於兩個主要因素：
賣家動機。 如果有任何事情導致庫存激增，價格可能會暴跌。 如果買家需求持續受到抑制，庫存將會增加，但要出現更大幅度的價格下跌，賣家需要更多的出售理由。 經濟衰退嚴重影響並導致大量失業可能為 2024 年的拋售創造條件，如果當時利率仍然很高，那麼預期價格會急劇下跌是公平的。
住房負擔能力。 通過查看來自 Zillow 和 Trulia 等在線房地產引擎的指標，我們可以看出，儘管面對面的展示活動要少得多，但如今買家在網上查看的房源數量比一年前還要多。 千禧一代是美國最大的購房者群體，佔市場的 43%。 他們中的許多人仍然想買房，但他們的計劃因過去幾個月的加息而受挫。 我們看到，當利率升至 5.5% 以上時，買家活動急劇下降。 如果利率在不久的將來跌破這一水平，我們可能會看到被壓抑的需求迅速釋放。
在我費城市場的小角落裡，買家們越來越沮喪，因為他們眼睜睜地看著自己的購買力逐小時下降。 我的許多客戶和我的同事都決定擱置他們的計劃，直到情況發生變化。 為了應對這種急劇下降的需求，越來越多的賣家正在降低他們的房屋價格和/或提供支付買家利率以努力讓他們留在遊戲中。 與此同時，我有機會主義的買家在場邊搓手等待價格下跌，此時他們會帶著現金或相信利率會下降並允許他們在近期進行再融資的信心未來。
費城的房價比三年前高出 36%。 即使我見過的最極端的預測成真，價格也不會低於大流行前的水平。 我們地區的庫存開始略有增加，我將焦急地跟踪未來幾週的情況。 截至目前，費城地鐵的價格似乎相當堅挺，但就我在實地看到的情況而言，很難相信一旦今天的待處理交易在 11 月和 12 月結束，我們不會看到價格下跌. 過去幾年費城的市場比奧斯汀和博伊西等地溫和； 我預計，未來幾年我們所經歷的任何調整都將與我們當地繁榮的規模成正比。
（資料來源：CoreLogic、Altos Research、Bill McBride、抵押銀行家協會、全國房地產經紀人協會、Bright MLS、摩根士丹利、高盛、穆迪分析）
