所謂的“美容工作”可能要花費數万美元。
現在由於抵押貸款利率和泡沫估值的上升，房地產終於翻身了，許多被高價擠出市場的人希望利用較低的價格。 在許多情況下，最實惠的部分是 固定鞋面, 由於各種原因而陷入困境的房屋：缺乏維護； 施工或排水缺陷； 過時或有缺陷的地基、水或白蟻損壞等。
長期記者 Daniel C. 熟悉我的建築經驗，因此他提出了一個有利於許多潛在購房者的問題： “對於那些幾乎沒有房屋建築技能但願意學習的人，關於進入修理工，你有什麼建議？”
我的回答不是針對性別的：例如，我妻子的管道工比我好得多。 我們一起澆築了混凝土，將多層複合屋頂瓦片撕下到護套，修復了護套並安裝了新屋頂，完全修復了數十個雙懸窗（新窗扇，窗戶膩子，修復幹腐等），她在其中完成了大部分工作，等等，在很長的翻新/修復/新建築項目清單中。 任何人都可以學習這些技能，並從盡可能多地學習如何建造、升級/維修和維護建築物中受益。
也就是說，能夠準確評估固定器鞋面所包含的風險和成本是完全不同的經驗和技能水平——尤其是如果固定器“看起來不錯，只是需要修飾一下”。
這是我對丹尼爾和其他所有正在考慮競標固定鞋面的人的回應。
這是一個棘手的問題，因為在您做出明智的評估和決定之前，您需要了解很多信息。
當我年輕的時候，我和我的搭檔在五年內建造了近 100 套房屋，從簡陋的入門住宅到昂貴的定制住宅、商業建築和 42 個單元的細分。 在此之前，我在大學期間為一家從事裝修、加建和豪宅的承包商工作。 我仍在學習。
如果我必須總結一個複雜的過程，我將從以下幾點開始：
1. 很多事情是無法修復的，或者只能花費巨資才能修復。 避免購買任何無法解決的問題的房屋/財產。 這些包括（但不限於）排水不暢/洪水、土壤沉降、壞鄰居、位置不佳、高速公路、鐵路等噪音、建築缺陷、地基缺陷、框架中的水和白蟻損壞、不良平面圖和過時的系統（供暖、電氣、管道等）。
2、所謂的“整容”，可能要上萬塊錢。 人們普遍認為“任何人都可以粉刷房子”。 如果我們的意思是，這是真的 把房子畫得很糟糕，即在不准備表面的情況下，通過去除所有鬆散的油漆、填充所有缺陷、打磨表面、塗上優質底漆，然後塗上一層適合天氣的優質油漆，噴塗一層薄薄的廉價油漆, 陽光照射等。
經驗法則是 90/10：90% 的工作是專業準備表面，10% 是塗漆。
沒有多少業餘愛好者有時間、設備和經驗在房子的整個內部和外部正確地完成這項工作。
準備工作是當您發現隱藏在剝落油漆後面的各種問題時： 幹腐和白蟻損壞、漏水等。如果你可以用指甲剝掉油漆——當有人在未準備好的半光澤表面上拍打油漆時會發生這種情況——那麼不恰當的油漆工作只會使準備工作更耗時。
如果有鉛基塗料由於腐爛、風化等原因必須去除，那完全是另一個問題，而且修復成本很高。
油漆和人工都很貴。 為沒有得到適當維護的房屋進行高質量的油漆工作可能要花費 25,000 美元，而對於較大的房屋或存在必須維修的重大維護問題的房屋，則要花費更多。
折騰修補硬木地板（最好留給專業人士的另一項工作），一個新屋頂（從外面看起來還不錯，但看看閣樓和哎呀，看到所有這些洩漏了嗎？），新電器，新地板，等等 -全部是“裝飾性的”，而不是結構性的——總成本可能在 50,000 美元到 100,000 美元之間，具體取決於隨著工作的進展而發現的內容。
對於那些為了買這個地方而拼盡全力的買家來說，這種“化妝品”工作的成本是一個交易破壞者。
換句話說，“化妝品”並不一定意味著“便宜”或“我們可以自己做”。
3.如果你對房子很認真，我會找一個有經驗的驗房師，他會同意和你一起驗房 這樣他們就可以指出他們在尋找什麼，以及哪些系統是好的，哪些不是。
經驗豐富的檢查員會檢查基本情況：排水（水必須從房屋自然流出）、地基/土壤（由於壓實不良等而沉降）、屋頂（洩漏）、水幹腐/白蟻損壞、有缺陷的建築和過時的管道/電氣/加熱/絕緣等。
在你走得那麼遠之前，你可以在最初的演練中自己做一些有用的調查。 每當我看房子時，我都會帶一個 4 英尺高的水平儀、一個梯子和一個好手電筒，我們偶爾會出於好奇這樣做，因為我們喜歡房子的位置或設計。
水平告訴我地板是否基本水平，梯子和手電筒是在閣樓裡看漏水，建築質量，通風口，絕緣等，在水槽下面看漏水的跡象，如果有爬行空間，在房子下面爬行，尋找白蟻、定居點、建築質量等。
當我帶著 4 英尺高的梯子和水平儀出現時，房地產經紀人通常會感到驚訝。 他們不習慣看到任何超越表面的人。 房屋的外觀和感覺很重要，但這不會產生對缺陷、成本以及修復房屋所需的投資是否真的會增加價值超過你所支付的價值的評估。
4.研究市/縣記錄中的財產歷史。 建築許可證是公共記錄，了解對房屋進行的任何主要工作是否得到適當許可是很有用的。 未經許可的結構、電氣、管道、屋頂等工作會打開昂貴的蠕蟲罐，因為不符合規範的工作可能是危險的（通風不當等），並在您試圖出售房屋時打開法律問題的大門。
理想情況下，以前的業主僱用獲得許可的專業人員。 這就是您想看到的——證明翻新/維修工作是由有執照的專業人員正確完成的，或者如果由業餘愛好者完成，則證明該工作得到了適當的檢查和批准。
有很多東西要知道，我不確定如何才能最好地學習到足夠重要的東西。 我不確定有什麼捷徑。 即使有我所有的經驗，我仍然會就我沒有足夠經驗來評估的問題諮詢專業人士。 重大錯誤是由於沒有看到上面列出的項目的根本問題——房子的“骨頭”和位置有問題，無法解決或只能付出可怕的代價。 另一個是不看鄰居和不同時間的交通，所以你必須在高峰時間和深夜訪問。
許多老房子有質量更好的木材、灰泥等，因為材料通常質量更高，但它們往往有過時/破舊的管道、電氣、地板、暖氣等，再加上延遲維護會導緻小問題成為大問題。
就未來估值而言，位置至關重要。 我 20 多歲時最大的錯誤是沒有籌集更多的錢來負擔城鎮“好的一面”的很多東西，因為靠近學校、購物場所等的持久價值，估值會更可靠地增長，綠樹成蔭的街道等。
其他要素是平面圖、風向和陽光的方向、鄰居的接近程度和地塊的大小。 你無法改變這一切。 糟糕的平面圖只能通過徹底重建來改變，這與建造新房子一樣昂貴（甚至由於可預見的“驚喜”出現而更加昂貴。）
你可以忍受什麼，你不能忍受什麼？ 有些東西你可能認為你可以忍受，但實際上你不能，你會後悔買了這個地方。
我會告誡不要高估自己可以做多少工作。 如果工作做得好，即使像重新粉刷木製廚櫃這樣看似簡單的工作也會花費大量時間。 即使有 49 年的經驗，我仍然傾向於低估完成困難項目所需的時間——而且許多項目都非常困難、乏味和具有挑戰性。
這是一個例子。 下大雨時，低層姻親單位的入口被淹。 混凝土中有排水管，所以我認為排水管已經腐蝕，需要更換。 由於擋土牆和活石，在狹窄的地方挖掘後，我發現管道伸出了大約一英尺並結束了。 它從來都不是一個適當的排水管。 所以我們不得不費力地鑿出活石來鋪設一條真正起作用的排水管。
“新”並不意味著它沒有破壞交易的問題。 我的一個朋友買了一棟相對較新的房子（不到 10 年），由於白蟻對結構的破壞如此嚴重，他將其拆毀並在該地塊上建造了一座新房子。 （他知道損失並基本上支付了地段，而不是房子。）
耐心在這裡是一種美德。 等待正確的屬性，但當它出現時準備好跳躍。 您訪問和調查的屬性越多，您的知識庫就越好。 一旦你對市場和可用的東西有了充分的了解，第一印象和直覺就會很有用。
我很喜歡我們一走進房產並在裡面走來走去就買的房子。 實用的平面圖，良好的陽光和風向，大小適中，鄰居不太近，排水良好，景色宜人，在鎮上的好位置，堅實的地基和屋頂，優質的建築，以前的業主通過僱用進行了升級美容和電氣/管道工作的專業人士，成熟的果樹——出售！
當然，並非所有事情都已解決。 房子已有 65 年曆史。 木窗被漆成關閉，窗扇繩索斷裂等。院子有大量的延遲維護和不適合的景觀美化。 這並不意味著不需要完成繁重的工作，但這些改進/維修可以隨著時間的推移完成，並且在我們的技能和預算範圍內。
在此產品投放市場之前，花了大約四年的時間查看了數十種劣質/有缺陷的房產。 這是值得等待的。 我們不是在尋找可以翻轉的“投資”，而是在尋找一個讓我們快樂的地方。
這是另一個耐心的理由： 氣泡對稱.
資產泡沫消退和膨脹的時間往往大致相同。 最近房屋估值的上漲非常陡峭，因此我們可以預測跌幅也將同樣陡峭的可能性。
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