由…所提交 QTR的邊緣金融
自從 邊緣金融 已經開始了，我已經在地球上四處搜尋，試圖為博客帶來一個關於房地產的觀點，這將是 不說廢話 以及我知道並信任的未經過濾的實地意見（並且可以為我的讀者增加價值）。 畢竟，這是一個資產類別，我幾乎不像我對股票和……啤酒那樣適應。
老實說，我沒必要多費吹灰之力，因為我的一個好朋友在費城的房地產界是一位才華橫溢的後起之秀。 我與她合作過幾次，並且認識她多年——她富有洞察力、務實、認真，並且有 嚴肅的 行業脈搏。 我知道她每天都在工作，吃飯，睡覺和呼吸房地產。
因此，我的好朋友、屢獲殊榮的房地產經紀人 Kira Mason 已同意不時來訪，為我的讀者提供她對行業脈搏的看法。 Kira 運行子堆棧 堅韌不拔的城市房地產， 您可以免費閱讀和關注 這裡 她是 @kmasonrealtor 在推特上。 她的帖子為 邊緣金融 訂閱者是獨家的，在其他任何地方都找不到。
儘管我看到費城房地產市場在過去六個月中從衝刺到小跑到爬行，反映了全國趨勢，但沒有什麼能讓我為最近的突然轉變做好準備。 在過去的兩週內，即使是歇斯底里地揮舞著“減速，而不是貶值”旗幟的房地產專業人士也開始改變態度。 根據我們在實地看到的情況，如果沒有無法忍受的認知失調，舊的敘述就無法成立。
讓我舉例說明一下：週一，一位經紀人聯繫我，向我提出了她在西費城上市 117 天的“反向報價”。 週四，吸引了我買家注意的價值 40 萬美元的華麗康復中心的開發商直截了當地對我說：“不要與自己談判，但我不會與其他任何人交談。 把你的買家能做的最好的帶給我，我們會讓它工作”。 所以，就在這個下雨的星期天早上，我正在與我的買方貸方計算數字，以使用一個月前沒人談論的設備將這座房子硬塞到她的保守預算中：可調整利率抵押貸款，賣方協助降低貸款價值比，賣家資助的折扣點等。 我們希望在明天之前為開發商提供報價。 就目前的情況來看，如果他很聰明，他會接受的。
我目前在南費城的同一個街區有兩個幾乎相同的、可入住的、完全修復的房源。 它們是列在 30 萬美元高價中的絕佳首次購房者選擇。 一年前，他們將在一周內與多個報價簽訂合同，並且每個報價的售價可能約為要價的 105%。 這些房屋中的第一個在 8 月中旬上市。 在上市的前兩週，它被展示了十次。 它在不到一個月的時間內以略低於要價的價格簽訂了合同。 快進一個月到 9 月中旬，當 2 號房屋以與 1 號房屋完全相同的價格投放市場時。 在同樣的兩週內，該列表只顯示了五次。 它仍在市場上。
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在 2020 年夏季和 2021 年秋季之間，購房者幾乎準備好打開他們的 IRA，以搶購他們前一天愛上的房子，無法想像沒有另一天的生活。 即使是剛開始使用完全不兼容 2020/2021 的產品的買家也會說“我不會參與任何競標戰”，但在接下來的幾週或幾個月內，他們可能會違反自己的限制。 在為買家設計報價時，我會向他們發送一份我們可以用來幫助他們在競爭中取得優勢的技術菜單。 此菜單包括以下設備：
檢查免賠額– 在這種情況下，買方僅限於提出對超出某個預定美元金額的缺陷進行補救的請求。 即買家不能因為欄杆鬆動或水龍頭漏水而放棄交易，這給他們一種“不好的感覺”。
評估差距覆蓋– 買方承諾 提前 以彌補他們的報價金額與房屋評估價值之間的差額，最高可達一定的美元金額。
免費回租– 賣家可以在他們剛出售的房屋中免費居住一段預定的時間，以幫助他們縮小出售一套房屋和購買另一套房屋之間的差距。
在兩年的大部分時間裡，費城大多數子市場的房屋銷售意外事件、賣家協助和低於要價的報價都被排除在外。 值得注意的例外情況包括公寓和房屋一開始就被高估（導致賣家在市場上關鍵的第一周錯過潛在買家）。 我知道美國其他城市的情況要糟糕得多，無論價格如何，買家都可能會撲向任何有屋頂的房屋。 幸運的是，費城的情況並沒有那麼戲劇化，但在最令人嚮往的社區以合理的價格入住的現成房屋吸引了大批買家。 當然，“合理”的定義隨著每個鄰居的競標戰而向上移動，因為為未來的上市創建了新的組合。
在 2021 年春季的某個時候，我同時有 12 個買家簽訂了合同。 每個週末我都會舉辦開放日活動，當他們開始尋找更大、更好的房子時，我管理著一群帶著嬰兒的夫婦周圍的隊伍。 許多人是首次購房者，他們不僅被創紀錄的低利率所吸引，而且還受到一種發燒的影響，這種發燒感染了所有 40 歲以下的人，而且這種發燒才剛剛開始消退。
2019 年 9 月至 2022 年 9 月的平均房價和中位數房價。費城縣，僅限住宅房源。
這些天來的買家非常試探。 他們對市場的恐懼表現為挑剔，例如，一年前會熱心購買沒有主層半浴室的房屋的同一個人後來提高了標準。 家必須是 正好 讓他們想要採取行動。 幾個月來，我的買家一直在市場上四處遊蕩，當我向他們發送這些新價格的估計時，他們現在受到了極大的震驚。 另一方面，賣家正在慢慢接受新的現實。 儘管他們通常不會將他們的房屋列為該地區可比房屋的價格，但我當地市場上超過 50% 的房屋都經歷了降價，而且他們經常以低於降價的價格出售。
變化顯然正在進行中，我感覺這僅僅是個開始。 隨著利率上升，越來越多的買家決定擱置他們的計劃以度過更美好的時光，賣家將被迫接受越來越少的不動產。 當他們這樣做時，他們將為未來的列表創建新的、更低的組合。 就這樣。 看著這件事以同樣的方式上演會很有趣，就像看著某人直接走進電線桿，同時朝另一個方向看一樣有趣。
關於基拉梅森
Kira 是 Berkshire Hathaway Fox & Roach 和 Kevin McGillicuddy 團隊的房地產經紀人，獲得了 2021 年主席圈獎，在全國 Berkshire Hathaway HomeServices 網絡中排名前 1%。 她在 2021 年獨立獲得 Homesnap 的“增長最快的經紀人”獎，專門從事費城住宅房地產的買賣。
Kira 運行子堆棧 堅韌不拔的城市房地產， 您可以免費閱讀和關注 這裡 她是 @kmasonrealtor 在推特上。 可以通過電子郵件聯繫她，地址為：[email protected]。
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